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[부동산칼럼] 부동산 투자와 ‘토끼와 거북이’

2019.01.23
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[부동산칼럼] 부동산 투자와 ‘토끼와 거북이’

갭 투자는 ‘갭(Gap)+투자’를 합친 단어로 전세를 안고 집을 사는 것을 말한다.

즉 전세가율(80~90%)이 높은 주택을 전세를 안고 산 뒤 시세 차익을 노리는 투자방식이다.

세입자의 전세보증금을 ‘지렛대’로 삼는 전형적인 레버리지 효과(부채효과)를 극대화한 형태라고 볼 수 있다.

예컨대 2억인 아파트 전세금이 1억8천만 원이라면 2천만 원만 들여 집을 사는 것이다.

갭 투자 국어사전에도 나오지 않는 말이다. 이는 저금리 흐름에 따른 일시적인 사회현상이라고 볼 수 있다.

# 갭 투자도 부동산투자의 한 방법

갭 투자의 유리한 점으로

첫째, 같은 자금으로 훨씬 많은 투자 부동산을 확보할 수 있다는 것이다.

둘째, 전세금이란 부채는 2년 뒤 원금을 상환해야 할 의무가 있을 뿐이며 전세 기간 동안 이자가 발생하지 않는 ‘무이자 대출’이라는 것이다.

전세 레버리지를 활용하면 전세금이 상승하면 바로 그 자체로 레버리지 효과가 나타난다.

반대로 하락 시에도 따로 이자가 지출되지 않으니 충분히 견딜 수 있다.

정리하면, ‘본인의 자금에 무이자 대출을 더해 복수의 투자 물건을 매수함으로써 수익률을 극대화할 수 있다’는 것이 갭 투자에 대한 핵심이다.

갭 투자의 전제조건은 ‘가격상승’이다.

갭 투자의 목적은 결국 부동산 가격상승에 따른 수익창출이다.

즉 지속적인 가격상승이야말로 갭 투자에서 반드시 필요한 요소이다.

만약 전세금이나 집값이 하락하면 깡통주택이 발생하여 임차인은 전세보증금 중 일부를 손해 보거나 그 집에서 계속 살아야 하는 부작용도 발생한다.

갭 투자의 3요소는 매도자, 매수자, 세입자(전세)로 이루어지며, 여기서 세입자를 제대로 확보하지 못하면 갭 투자가 성립되기 어렵다.

때문에 갭 투자 물건을 선택할 때 투자자는 전세가 잘 들어올 수 있는 여건을 가진 아파트를 고르는 충분한 안목을 갖추어야 한다.

즉 교육환경(교육 프리미엄), 교통환경(회사·학교와의 접근성), 상권환경, 자연환경을 갖춘 입지를 선택하여야 한다.

# 갭 투자와 ‘토끼와 거북이’

갭 투자를 이솝우화인 ‘토끼와 거북이’로 비유해보자. 갭 투자의 핵심은 매매가격과 전세가격을 비교하여 최소한의 투자금으로 투자수익률을 극대화하기 위한 것이다. 여기서 매매가격은 ‘토끼’로 전세가격은 ‘거북이’에 비유할 수 있다.

갭 투자에 있어 최적의 매수타이밍은 최소한의 투자금이 들어가는 토끼(매매가격)와 거북이(전세가격)의 거리가 가장 적게 차이 날 때이다. 즉 토끼와 거북이가 달리기를 하는데 토끼가 한참 잠을 자고 있는 동안 거북이가 열심히 달려 거리를 최대한 좁힌 시점이라고 볼 수 있다. 매매가격과 전세가격의 차이가 가장 적게 차이가 나는 시점이 바로 2014년 상반기였다.

갭 투자에 있어 최적의 매도타이밍은 매매가격이 꼭짓점에 도달했을 때이다.

여기서 토끼(매매가격)와 거북이(전세가격)의 거리가 가장 크게 날 때이다. 즉 토끼가 거북이를 한참 앞서 나갈 때라고 볼 수 있다.

이러한 시기가 바로 2018년 상반기였다.

# 갭 투자의 오늘과 내일

갭 투자의 전제조건은 시세상승이다. 일반투자든 갭 투자든 마찬가지로 시세가 발생해서 수익이 발생하게 된다.

최근 갭 투자에 대한 경고음이 여기저기서 들리는 이유는 시세 상승이 멈췄기 때문이다. 특히 수도권과 지방이 그렇다.

지난 8.2 부동산 대책을 필두로 하여 김현미 국토교통부 장관은 공개적으로 갭 투자를 지목하며 “집을 거주 공간으로 보는 게 아니라 투기 수단으로 보는 신종 수법”이라고 비판하면서 계속적인 규제의 강도를 높이고 있다.

갭 투자는 기본적으로 아파트가격 상승을 전제로 하기 때문에 조정기에 들어선 최근의 주택시장에서는 성립하기는 어려운 투자 방식이며, 특히 다주택자들에 대한 양도소득세 중과 규제도 있는 터라 갭 투자 열기는 식고 있는 실정이다.

갭 투자도 개인의 입장에서 본다면 상당히 효율적인 투자방법이 될 수 있다. 그러나 아무리 좋은 방법도 그 투자방법에는 적절한 시기가 있다는 것이다.

이제 갭 투자는 조심해야 할 때이다.

전세가율이 점점 떨어지고 있는 지금 집값도 보합내지 침체가 예상되고 있는 흐름이라면 갭 투자는 쉬는 게 좋겠다는 생각이다.

앞으로 갭 투자의 매력이 빠르게 사라지면서 갭 투자대신 월세 소득을 꼬박꼬박 얻을 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 점차 증가하고 있다.